Имущество и семья
Банкротство при ипотеке в Сыктывкаре: что будет с квартирой
Банкротство при ипотеке по общему правилу означает продажу квартиры, которая находится в залоге у банка. Защита единственного жилья по статье 446 ГПК РФ на ипотечное жильё не распространяется, поэтому на этапе реализации имущества квартиру продают на торгах, а основная часть выручки идёт банку (ст. 213.26 и 213.27 закона № 127-ФЗ). Сохранить жильё можно через план реструктуризации долгов или мировое соглашение, но для этого нужны стабильный доход и согласие кредиторов либо решение суда.
Чаще всего к юристу приходят, когда платёж по ипотеке ещё вносится, а кредитные карты и займы уже не обслуживаются. Человек боится, что любое обращение в суд лишит семью квартиры. Ниже — как закон поступает с ипотечным жильём, чем отличаются ситуации с просрочкой и без неё и что подготовить жителю Сыктывкара до подачи заявления.
Почему ипотечная квартира не защищена как единственное жильё
Статья 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на единственное пригодное для проживания жильё должника и его семьи. Но в той же норме есть оговорка: запрет не действует, если жильё является предметом ипотеки. Закон о банкротстве отсылает к этому перечню (п. 3 ст. 213.25), поэтому ипотечная квартира входит в конкурсную массу вместе с другим имуществом.
Дата покупки и то, сколько осталось платить, на это правило не влияют. Квартира остаётся в залоге до полного погашения кредита и снятия обременения в Росреестре. Если ипотека уже погашена и запись о залоге снята, действует обычная защита единственного жилья. Подробно эти правила разобраны в статье о единственном жилье при банкротстве.
Как продают ипотечную квартиру и делят деньги
Банк включается в реестр требований как залоговый кредитор. Порядок и условия продажи предмета залога определяет он, а разногласия разрешает арбитражный суд (п. 4 ст. 213.26). Финансовый управляющий проводит торги, сведения о них публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Выручку распределяют по пункту 5 статьи 213.27. Если требование банка возникло из кредитного договора, 90 % получает банк, остальное идёт на судебные расходы и вознаграждение управляющего. Когда денег от продажи не хватает на весь долг, непогашенная часть требования банка удовлетворяется вместе с требованиями других кредиторов. Если после расчётов с кредиторами остаются деньги, их возвращают гражданину.
После продажи новый собственник вправе требовать выселения. Обращение взыскания на заложенное жильё прекращает право пользования им у залогодателя и членов его семьи (ст. 78 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому вопрос, где семья будет жить дальше, стоит продумать до подачи заявления.
Ипотека при банкротстве: типичные ситуации
| Ситуация | Что обычно происходит | Норма |
|---|---|---|
| Квартира в ипотеке, введена реализация имущества | Квартиру продают на торгах, основная часть выручки идёт банку. | п. 4 ст. 213.26, п. 5 ст. 213.27 127-ФЗ |
| Ипотека погашена, залог снят | Единственное жильё защищено, кроме исключений из статьи 446 ГПК. | п. 3 ст. 213.25, ст. 446 ГПК РФ |
| Есть доход для платежей по графику | Можно предложить план реструктуризации долгов на срок до трёх лет. | ст. 213.13, 213.14 |
| Банк и другие кредиторы готовы договориться | Мировое соглашение с новым порядком платежей, квартира остаётся. | ст. 213.31 |
| Квартира куплена в браке | Продаётся как общее имущество, супругу выплачивают его долю выручки. | п. 7 ст. 213.26 |
| Есть созаёмщик или поручитель | Банк вправе требовать оставшийся долг с созаёмщика или поручителя. | ст. 323, 363 ГК РФ |
| Долг больше 1 000 000 ₽ | Внесудебная процедура через МФЦ недоступна, нужен суд. | ст. 223.2 127-ФЗ |
Можно ли сохранить квартиру в ипотеке
Закон даёт два способа. Первый — план реструктуризации долгов (ст. 213.11–213.22). Гражданин предлагает график погашения требований на срок до трёх лет (п. 2 ст. 213.14). Пока план исполняется, квартиру не продают. Для плана нужен источник дохода. Кроме того, гражданин не должен иметь непогашенной судимости за экономические преступления, не должен признаваться банкротом в последние пять лет, а прежний план не должен утверждаться в последние восемь лет (п. 1 ст. 213.13). Если доход не покрывает платежи, суд обычно переходит к реализации имущества.
Второй способ — мировое соглашение с кредиторами (ст. 213.31). Оно возможно на любой стадии дела. Банк соглашается на новый порядок платежей, другие кредиторы — на свои условия, и суд утверждает соглашение.
Когда ипотека обслуживается без просрочек, в судебной практике встречаются решения, при которых гражданин с согласия банка продолжает платить по графику. Прямо в законе такой порядок не закреплён. Он зависит от позиции банка, управляющего и суда, поэтому его обсуждают по конкретному договору ещё до подачи заявления.
Ипотека супругов, созаёмщики и материнский капитал
Квартира, купленная в браке, по общему правилу является общей собственностью супругов, даже если в договоре указан один из них. Такое имущество продают в деле о банкротстве гражданина, а супругу выплачивают часть выручки по его доле (п. 7 ст. 213.26). Подробнее — в статье о банкротстве одного из супругов.
Супруг часто подписывает кредитный договор как созаёмщик. Процедура одного созаёмщика не прекращает обязанность другого: банк вправе требовать оставшийся долг с него. То же касается поручителя. Если при покупке использовали материнский капитал, в квартире могут быть доли детей. Такие случаи требуют отдельного разбора документов, потому что затрагивают права несовершеннолетних.
Сделки с ипотечной квартирой перед банкротством
Желание переоформить квартиру на родственников до подачи заявления понятно, но опасно. Финансовый управляющий проверяет сделки за последние три года (ст. 61.2 и 213.32). Дарение, продажу ниже рыночной цены или раздел имущества с перевесом в пользу супруга суд может признать недействительными. Кроме того, сделку с заложенной квартирой без согласия банка закон обычно не допускает. Что именно проверяет управляющий, разобрано в статье о финансовом управляющем.
Банкротство при ипотеке в Сыктывкаре: что подготовить
Жители Сыктывкара подают заявление в Арбитражный суд Республики Коми. Как проходит судебная процедура целиком, описано на странице судебного банкротства. К консультации по ипотеке подготовьте:
- кредитный договор, договор ипотеки или закладную и график платежей;
- выписку из ЕГРН на квартиру и справку банка об остатке долга;
- документы о доходах за последние три года;
- свидетельство о браке, брачный договор или соглашение о разделе имущества, если они есть;
- документы о материнском капитале и долях детей, если капитал использовали;
- документы о сделках с недвижимостью за последние три года.
Полный перечень для Сыктывкара — в статье «Документы для банкротства в Сыктывкаре». Процедура через МФЦ при ипотеке обычно не подходит: общий размер долгов должен быть от 25 000 до 1 000 000 ₽, а ипотечный долг чаще всего больше. Условия внесудебного порядка разобраны в статье о банкротстве через МФЦ в Сыктывкаре.
Частые вопросы о банкротстве при ипотеке
Заберут ли ипотечную квартиру, если она единственное жильё?
По общему правилу да. Статья 446 ГПК РФ не защищает жильё, которое находится в ипотеке, поэтому в реализации имущества квартиру продают на торгах. Сохранить её можно через план реструктуризации или мировое соглашение.
Сколько получит банк от продажи квартиры?
Если требование банка возникло из кредитного договора, ему направляют 90 % выручки, остальное идёт на судебные расходы и вознаграждение управляющего (п. 5 ст. 213.27 127-ФЗ). Непогашенная часть долга банка удовлетворяется вместе с требованиями других кредиторов.
Можно ли продолжать платить ипотеку и пройти банкротство по другим долгам?
Прямо закон такого порядка не предусматривает. В практике такие решения встречаются, если просрочки по ипотеке нет и банк согласен. Вопрос решают по конкретному договору с участием управляющего и суда.
Что будет с созаёмщиком по ипотеке?
Банкротство одного созаёмщика не прекращает обязанность другого. Банк вправе предъявить оставшийся долг созаёмщику или поручителю. Если созаёмщик — супруг, учитывают и правила об общем имуществе.
Можно ли пройти банкротство через МФЦ при ипотеке?
Обычно нет. Для внесудебной процедуры общий долг должен быть от 25 000 до 1 000 000 ₽, а исполнительное производство окончено из-за отсутствия имущества (ст. 223.2). Ипотечная квартира и размер долга чаще всего не проходят эти условия.
Чтобы разобрать вашу ситуацию с ипотекой до подачи, позвоните в офис в Сыктывкаре: +7 (999) 444-75-20. Можно оставить заявку в форме ниже или пройти предварительную проверку ситуации. Юрист посмотрит кредитный договор, доход и состав семьи и объяснит порядок до подписания договора.
Банкротство влечет негативные последствия, в том числе ограничения на получение кредита и повторное банкротство в течение пяти лет. Предварительно обратитесь к своему кредитору и в МФЦ.